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【案例】车主必知的物业小常识

发布: 2017/3/15     文章来源: 河南省物协     点击量:1136 次

随着社会经济的快速发展,私家车越来越多,私家车已普遍变为“代步工具”。随之而来的,与私家车衍生出的物业矛盾日益突出,尤其是小区车位权属及收益归属、车辆在小区类划伤、被盗等问题已成为小区车主与物业纠纷的症结所在。

一、关于小区车位权属和收益归属问题

住宅小区车位大致可分为四类:小区地面停车位、人防地下停车位、非人防地下停车位、小区内独立建设的停车位。

1.地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式表明界限的停车设施,可分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。

首先是规划的地面停车位,该类车位是指经规划部门批准,小区开发商在小区红线范围内设置的停车位,该类停车位在施工图、竣工图上均有体现。《物权法》第74条规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”,该类车位的所有权和收益权一般都归于开发商。

其次是占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位,《物权法》第73条规定,“建筑区划内的道路属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”。第74条第3款明确规定“占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位,属于业主共有”。对于该类地面车位的归属,因法律明确规定属于全体业主所有,所以其权属争议不大。在实践中容易引起业主不满的主要是物业公司常常对这些车位收取车位使用费、停车服务费。其实、物业公司收取车位使用费、停车服务费的做法是合法合理的,一般情况下占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费属于全体业主共有,业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。当然,物业公司收取的车位场地使用费在扣除部分车位管理物业费后应纳入小区业主共有账户,车位管理物业费的提取比例一般由物业公司与小区业主委员会协商确定。

2. 人防地下停车位,是指结合地下人防工程修建的停车位,这些停车位属于人防工程的组成部分。对于人防地下停车位的权属界存在争议,主流观点分两类:一是认为人民防空工程属于国防工程的组成部分,所有权归国家所有,开发商无权处分;二是认为人民防空工程因由开发商投资建造,所以应属于开发商所有,但战时国家可无条件征用。全国各地政府对于人防地下停车位的权属在实践中的态度也不尽相同,比如广州的作法,在开发商补缴地下车位的土地出让金后,可为开发商办理地下人防车位的权属初始登记,业主购买这类车位后可办理该类车位的产权证。而北京的作法,开发商如想处置该类车位,必须向人民防空办公室缴纳一定比例的人防工程使用费后方可处置。

3.地下非人防停车位,《城市地下空间开发利用管理规定》对该类车位的权属有不同于物权法的规定,该法规25条规定,“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。对于该类地下车位,开发商可以选择向国土部门缴或不缴土地出让金,如果开发商缴纳该车位的土地出让金,国土部分可以为包含该类车位的地库办理权属初始登记,但因为单个地下车位不符合“房屋”独立使用空间的特征,即使该地库办理了初始登记也无法办理该类车位的单独的产权证,但是开发商一般可以选择转让车位使用权或者出租的方式处分该部分车位。

4. 独立建设的停车库,该类车位具有独立性,开发商在其拥有独立使用权的土地上投资建设的车位,能够依法办理产权初始登记和转移登记,初始登记后其所有权明确由开发商享有,在出售给特定业主办理转移登记后,产权为特定业主所有。该类车位最为“正规”的车位,基本可等同于房屋看待,转让协议等均须在政府部门备案,并可办理不动产登记权属证书。

二、小区内停车被划伤的问题

物业公司在此类纠纷中应承担何种责任,历来争议很多。但责任类型主要有:一是违约责任,其中又包含三种(1.物业服务合同违约责任;2.停车管理合同引起的违约责任;3.车辆保管合同引起的违约责任)。二是侵权责任,即物业公司因故意或过失应承担的损害赔偿责任。当然,无论是侵权还是违约,业主只能择一而请求,而且该纠纷不能成为业主拒交物业费的合法理由。

三、小区内车辆被盗问题

一般情况下,业主和小区物业管理公司只存在车位使用关系和停车服务关系,并没有保管义务,除非有证据证明车辆的损坏或被盗是小区物业管理的疏忽或管理不善造成的。比如按照小区《物业服务合同》的约定,小区实行24小时保安站岗值班制,而盗贼入门后,业主连续求救无效;或者小区实行电子监控,录像带上有盗贼的头像,而当值保安却没有发现,或发现盗贼没有及时制止,或物业公司疏忽监控的日常维修保养而不能正常监控等才有可能通过法律途径得到相应的索赔。

文/吕关辉