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【案例】开放式小区的业主能否以未享受物业服务拒交物业费

发布: 2017/7/18     文章来源: 河南省物协     点击量:944 次

开放式小区的业主以未享受物业服务,拒绝缴纳物业费,他们的这种做法能否得到法律的支持呢?2017619日,柳城县人民法院河东巡回组就审结了这样的案子。

事情的经过是这样:被告购买某公司位于柳城县的房屋,该房屋建筑面积502.02平方米,并于20141021日领取钥匙收房。被告所在的小区属于商业街性质。2015326日原告与某公司签订《柳城某小区前期物业服务合同》,约定原告为上述小区提供物业服务,并采取包干制按建筑面积每平方米每月0.4元收取物业服务费,期限为201541日至2018330日,并约定了服务内容与质量、违约责任等内容。原告于201541日进驻该小区并提供物业服务,因此要求被告缴纳201541日至2017228日的物业服务费及滞纳金。被告认为,原告要求被告缴纳上述费用没有依据,双方发生纠纷,原告诉至本院,提出上述诉请。

被告辩称,其一,原告没有诉讼主体资格。其二,某公司在向被告交房的时候,告知被告没有物业服务;被告也没有与原告签订任何物业服务合同。被告的房屋位于公共道路旁边,属于商业街,没有绿化和相关公共设施,路灯是政府部门负责维护。原告未在该区域服务过,也未将服务内容、标准及收费项目与标准进行过公示。因此,原告的诉请没有事实与法律依据,要求驳回原告的诉讼请求。

那么,本案的被告能否以未享受物业服务拒交物业费呢?根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。的规定,原告与柳城某小区建设单位公司所签订的《柳城某小区前期物业服务合同》系双方的真实意思表示,未违反法律规定,合法有效,原告也已经在该小区实际提供物业服务至今,因此该合同对该小区全体业主均有约束力。原告按照合同的约定为该小区业主提供物业服务,基本履行了应尽义务;被告作为该小区的业主,接受了原告提供的物业服务,即应按合同约定履行交费义务。

那么,本案中原告在履行合同时是否存在瑕疵问题?被告所在的小区属于商业街,小区没有围墙,车辆可以自由出入,客观条件造成该小区不利于管理,不属于原告的原因造成该小区物业服务不完善。因此,法律对开放式小区的业主以未享受物业服务为由拒交物业费的做法是不予支持的。