疫情下物业企业相关法律知识解答

河南省物业管理协会

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一

物业管理篇

1、物业企业因为业主体温高有权拒绝进入小区吗？

答：可以。同时立即上报所在社区医院、所在区级卫生健康部门和医疗卫生机构以及街道办事处。

2、物业有权禁止武汉返乡人员外出吗？

答：有权。根据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》的规定，社区要发布告示，要求从疫区返回人员应立即到所在村支部或社区进行登记，并到本地卫生院或村医或社区卫生服务中心进行体检，每天两次体检，同时主动自行隔离14天。物业公司应当配合所在社区做好武汉返乡人员的居家隔离工作。

3、物业有权协助社区或居委会把业主家门封了吗？

答：一般情况下，无权。根据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》的规定，社区要发布告示，要求从疫区返回人员应立即到所在村支部或社区进行登记，并到本地卫生院或村医或社区卫生服务中心进行体检，每天两次体检，同时主动自行隔离14天。《突发公共卫生事件应急条例》第四十四条规定，在突发事件中需要接受隔离治疗、医学观察措施的病人、疑似病人和传染病病人密切接触者在卫生行政主管部门或者有关机构采取医学措施时应当予以配合；拒绝配合的，由公安机关依法协助强制执行。因此，物业公司应当配合所在社区做好武汉返乡人员的居家隔离工作，隔离人员拒绝配合的，由公安机关依法协助强制执行，但物业公司无权协助社区封业主家门。

另，根据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》的规定，对划为疫区的社区，必要时可采取疫区封锁措施，限制人员进出，临时征用房屋、交通工具等。即当社区被划为疫区时，可采取封锁措施，限制人员进出。（关于疫区的确认，详见《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》中疫点、疫区的划分相关规定。）

4、按照社区居委会的要求做事，出现法律后果谁承担责任？

答：在社区按照政府部门的规定履行职责，要求物业公司配合时，物业公司应当配合，相应法律后果应由社区承担。

5、物业向业主赠送口罩、酒精、代购物资，业主投诉物业提供的东西有问题怎么办？

答：区分具体问题，不同情况不同处理。

赠送的物资，赠与人一般不承担责任。《合同法》第一百九十一条规定：“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。”另，根据《产品质量法》第四十三条的规定，因产品存在缺陷造成人身、他人财产损害的，受害人可以向产品的生产者要求赔偿，也可以向产品的销售者要求赔偿。因此，若物业公司赠送物品时，没有附义务，且没有故意不告知瑕疵或保证无瑕疵的，物业公司无需进行赔偿。但业主可依据《产品质量法》的规定向物品的生产者或销售者主张赔偿。

物业公司代购物资的情况较为复杂，应当根据具体情况判断是双方构成“委托关系”还是“买卖关系”进行不同处理。

6、在没有接到政府通知情况下物业对业主采取的哪些措施是违法的？

答：封闭小区、禁止业主进出入均是违法的。

7、什么是有效的政府通知可以让物业按照执行而不承担法律责任？

答：物业公司应当密切关注政府部门发布的官方消息，以政府部门官方发布的通知为准。

8、近期大量通知是没有公章的，我们可以相信是有效的吗？

答：应以官方渠道发布的通知为准，如官网、官微等。

9、假期返回物业有权拒绝回家吗？

答、不能。

目前并无禁止人员流动的任何法律及规定或政策，故本人认为物业无权拒绝业主回家。

10、对于拒绝配合测量体温（拒绝登记）的外省市返回人员，物业是否有权拒绝其进入小区？

答：有权。

根据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》规定，城乡社区组织要在疾控等专业公共卫生机构指导下，会同基层医疗卫生机构，按照“追踪到人、登记在册、社区管理、上门观察、规范运转、异常就医”的原则对来自疫情发生地区的人员、外地返回居住地的人员进行有效管理，加强发热和症状监测，追踪、督促其居家医学观察14天。有条件的城乡社区可在社区、小区出入路口对外来车辆、人员进行登记。

同时，《西安市物业管理条例》第三条，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。新型冠状病毒的传播方式包括飞沫传播、接触传播、气溶性传播等多种形式，其对小区环境卫生及秩序有极大影响，物业企业履行维护小区环境卫生和相关秩序的职责，业主应该积极配合。但是，对于拒绝配合测量体温、登记的业主或外来人员，建议物业企业采取上报社区、街道办事处等进行处理。

11、物业企业是否有权临时关闭小区部分大门？

答：可以。但首先应考虑是否满足业主的出行需求，其次应提前向业主通知或公告。

12、新型冠状病毒肺炎防疫期间业主未按《物业服务合同》约定的时间交纳物业费，在成立业主大会的过程中能否被认定为“未及时交纳物业费”的情形？

答：视情况而定。首先，看物业是否有交费时间临时变更的通知，由通知的按通知时间执行。其次，对于可以线上交纳物业费的小区，业主以新型冠状病毒肺炎防疫期为由拒交物业费的，应认定为“未及时交纳物业费”；对于不能线上交纳物业费的小区，建议不宜认定为“未及时交纳物业费”。

是否及时交纳物业费应按照《物业服务合同》的约定进行判断，而《物业服务合同》应适用于合同法的规定。根据《合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方”。

13、业主进入小区时，物业量体测温发现异常怎么办？

答：物业企业在检测中发现有体温≥37.3℃的业主，①仔细询问其是否有武汉旅居、接触史。若明确无，同时身体没有严重慢性疾病的，则建议其服用感冒退烧药，居家观察，有异常情况及时去医院发热门诊就医；②有武汉接触史的或者本身有严重慢性疾病的，建议其前往医院进行检查，或安排人员送往医院进行检查，佩戴口罩做好防护同时对接送车辆进行全面消毒，确保安全。同时上报属地社区、街道办事处等相关部门。

14、因疫情导致商铺长期停止营业，物业费是否仍应收取？

答：疫情问题导致部分店铺长时间无法营业，由此产生无法营业期间物业服务费是否仍应缴纳的争议问题。考虑到此次疫情影响已经接近非典，因此通过检索非典时期的法律法规及司法实践案例，从检索情况来看：

①大部分法院支持减免租金，其中有法院认为可以全免，也有法院认为应当双方合理分担租金损失，因此支持部分免除。

②仍有少数法院不支持减免租金，其中主要理由为疫情为正常商业风险的一部分。据此，若有商铺提出减免物业费的要求时，建议各物业企业首先看合同约定，看是否有类似“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事)致使无法正常经营的，应减免该期间的物业费”等相关的条款，若没有相关约定，则建议通过协商达成书面协议，若双方无法达成一致的可建议对方通过其他途径主张权利。

15、小区业主在交流群中散布疫情谣言，物业服务企业应怎么做？

答：物业服务企业在本小区业主交流群中一旦发现散布谣言的情况，应及时的对散布谣言的行为进行制止并对谣言进行正确的解释，同时物业服务企业可向相关部门举报该散布谣言的行为。

《治安管理处罚法》规定：散布谣言，谎报险情、疫情、警情或者以其他方法故意扰乱公共秩序的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款。

《关于办理妨害预防、控制突发传染病疫情等灾害的刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：编造与突发传染病疫情等灾害有关的恐怖信息，或者明知是编造的此类恐怖信息而故意传播，严重扰乱社会秩序的，依照刑法第二百九十一条之一的规定，以编造、故意传播虚假恐怖信息罪定罪处罚。利用突发传染病疫情等灾害，制造、传播谣言，煽动分裂国家、破坏国家统一，或者煽动颠覆国家政权、推翻社会主义制度的，依照刑法第一百零三条第二款、第一百零五条第二款的规定，以煽动分裂国家罪或者煽动颠覆国家政权罪定罪处罚。

16、对于小区内业主自发组织的聚集性活动，物业服务企业应怎么做？

答：《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》中规定：“限制人员聚集：社区内限制或停止集市、集会等人群聚集的活动”。鉴于疫情的传播方式，应尽量减少人员的聚集，物业服务企业一旦发现小区内存在聚集性活动，应及时的进行劝导。

17、物业企业是否可以组织募捐活动以及如何做好募捐工作？

答：物业服务企业可以联合业主委员会组织本小区针对疫情的募捐活动，为疫情的防控出力。在募捐活动的进行中，要保证公正公开，将募捐的方式、用途、金额等信息进行公开，同时做好宣传工作。

18、对于废弃口罩的处理问题，物业服务企业能够怎么做？

答：鉴于口罩在本次疫情防控中的作用及口罩目前的紧缺性，社会上出现了很多不良商家及个人二次回收废弃口罩，处理后二次售卖的情况，小区内人员密集，废弃口罩的产生量大，物业服务企业可在小区内设置专门的废弃口罩收集箱，对废弃口罩进行集中的处理。

19、新型冠状病毒疫情下，物业服务企业如何进行防控管理？

答：通常情况下，物业企业应当做到的基本工作，当然，具体可根据当地物业管理行政主管部门的指示工作）。具体包括以下几个方面：

①提高安全防范意识。物业管理区域安全防范工作是物业服务的基础，也是重点工作之一，关系社区的和谐稳定。各物业服务企业及从业人员要高度重视，严格按照物业服务合同的约定和相关法律、法规的规定，坚持“预防为主，多元共治”的原则，在政府相关部门的指导下，充分发动广大业主，全面加强物业管理区域安全防范工作。

②重点开展安全排查工作。各物业服务企业要立即开展安全隐患大排查行动，确保定期做好辖区内对公用设施、设备的消杀和管理工作，对辖区内进行全面彻底的排查，不留死角。协调各岗位专业技术人员细致的查找各种安全防范隐患，对检查中发现的隐患要及时向相关部门报告并积极配合相关部门工作。

③做好安全防范应急预案。进一步建立和完善物业管理区域突发事件应急预案，切实加强应急预案的演练。保证突发事件应急处置工作职责明确、运转有序、反应迅速、处置有力。

④加强区域内安全防范的宣传。进一步加强物业管理区域安全防范工作的宣传和引导，充分利用宣传栏、电子屏、横幅、业主QQ群、社区刊物等多种方式宣传对新型冠状病毒感染的肺炎防控的安全常识，增强业主的正确认识和有效预防，开展正面宣传，大力普及相关知识，提高业主防范意识。

⑤积极配合相关部门做好防范工作。各物业服务企业要积极配合辖区或项目所在地的社区工作站、街道办事处、居委会及相对应的卫生防疫等部门做好监督管理工作，进一步落实重大事件报告制度，一旦发现管理区域内有疑似病例或疫情发生的要及时向相关部门如实汇报，并配合做好隔离、消杀、调查等相关工作。要发动业主和业主委员会广泛参与，共同监督，做到群策群力、群防群治。

20、部分小区规定外地（疫情严重地区）返还人员（业主、租户）观察待家14日，该人员未遵守，物业如何处理？

答：建议物业服务企业严加防控、可以与小区内业主委员会沟通对其进行约谈，并及时上报属地社区、街道办事处、公安机关等有关部门。

二

劳动关系篇

1、因新型冠状病毒防控需临时加班，员工拒绝加班，用人单位能否可以解除劳动关系吗？

答：员工拒绝加班，严重违反用人单位的规章制度的，用人单位可以根据《中华人民共和国劳动合同法》第三十九条第二项的规定解除劳动合同。用人单位如果没有规章制度的规定，则不可以严重违反规章制度来解除劳动合同。

2、因新型冠状病毒防控需要加班的，加班工资如何计算？

答：劳动者因疫情防控需要加班的，应当依法支付加班工资。

《劳动法》第四十四条规定：“有下列情形之一的，用人单位应当按照下列标准支付高于劳动者正常工作时间工资的工资报酬：（一）安排劳动者延长工作时间的，支付不低于工资的百分之一百五十的工资报酬；（二）休息日安排劳动者工作又不能安排补休的，支付不低于工资的百分之二百的工资报酬；（三）法定休假日安排劳动者工作的，支付不低于工资的百分之三百的工资报酬。”

3、劳动者因新型冠状病毒肺炎被隔离期间劳动合同到期，用人单位可以解除吗？

答：不能。

根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十五条的规定，劳动合同期满，有本法第四十二条规定情形之一的，劳动合同应当续延至相应的情形消失时终止。

《中华人民共和国劳动合同法》第四十二条规定的情形，包括从事接触职业病危害作业的劳动者未进行离岗前职业健康检查，或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的；在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的；患病或者非因工负伤，在规定的医疗期内的；女职工在孕期、产期、哺乳期的；在本单位连续工作满十五年，且距法定退休年龄不足五年的；法律、行政法规规定的其他情形。

4、用人单位可以解除、终止医疗期满的新型冠状病毒肺炎患者的劳动合同吗？

答：视情况来确定是否可以解除、终止劳动合同。

新型冠状病毒感染的肺炎患者如果医疗期满，在劳动合同期内的不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的，用人单位可以与其解除劳动合同；医疗期满时劳动合同也已期满的，用人单位可以终止劳动合同，按《中华人民共和国劳动合同法》的规定支付经济补偿。

5、员工因履行新型冠状病毒感染的肺炎预防和救治工作职责而被感染，是否属于工伤？

答：人社部、财政部、国家卫健委2020年1月23日印发《关于因履行工作职责感染新型冠状病毒肺炎的医护及相关工作人员有关保障问题的通知》（人社部函[2020]11号），明确在新型冠状病毒肺炎预防和救治工作中，医护及相关工作人员因履行工作职责，感染新型冠状病毒肺炎或因感染新型冠状病毒肺炎死亡的，应认定为工伤，依法享受工伤保险待遇。

6、劳动者被确诊为新型冠状病毒感染的肺炎患者后，被隔离治疗期间，计算在医疗期内吗？

答：对于被确诊为新型冠状病毒感染肺炎患者，因患病停止工作治疗休息的，应当享有医疗期。企业应当保障患病职工依法享有医疗期和病假工资。根据国家和本市相关法律法规规定，企业职工因患病停止工作治疗休息的，应当享有医疗期。职工医疗期中，企业应当根据劳动合同或集体合同的约定，支付病假工资。

《企业职工患病或非因工负伤医疗期规定》规定，医疗期是指企业职工因患病或非因工负伤停止工作治病休息不得解除劳动合同的时限。且劳动者根据工作年限享受3个月至24个月的医疗期，特殊疾病的医疗期则有单独的规定。

7、被排除是新型冠状病毒感染肺炎病人或者病源携带者后，隔离、医学观察期如何发放工作报酬？被隔离期间算作旷工吗？

答：在隔离期间，被隔离人员有工作单位的，所在单位不得停止支付其隔离期间的工作报酬。对于新型冠状病毒感染肺炎疑似病人及与新型冠状病毒感染肺炎病人、疑似病人密切接触者，经隔离、医学观察排除是病人或者病原携带者后，隔离、医学观察期间的工资待遇由所属企业按正常工作期间工资支付。不能以旷工构成严重违反规章制度来解除劳动合同。

8、员工被采取了隔离措施，隔离期间的工资如何支付？

答：根据《传染病防治法》第四十一条规定，对已经发生甲类传染病病例的场所或者该场所内的特定区域的人员，所在地的县级以上地方人民政府可以实施隔离措施，并同时向上一级人民政府报告；接到报告的上级人民政府应当即时作出是否批准的决定。在隔离期间，实施隔离措施的人民政府应当对被隔离人员提供生活保障；被隔离人员有工作单位的，所在单位不得停止支付其隔离期间的工作报酬。

此外，人社部《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》（人社厅发明电〔2020〕5号）中也明确规定：“一、对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工，企业应当支付职工在此期间的工作报酬……”

9、对于因疫情原因未及时回公司上班的员工，企业应如何处理？

答：劳动者未及时返回单位上班的，用人单位应首先核实劳动者未及时提供劳动的原因，若确因接受有关传染病的调查、检验、采集样本、隔离治疗等预防控制措施，或因政府采取其他紧急措施导致无法提供正常劳动的，根据人力资源社会保障部办公厅《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》相关规定，用人单位不得依据《中华人民共和国劳动合同法》第四十条、四十一条规定单方解除劳动合同。

单位可以优先考虑安排职工年休假、安排加班劳动者补休以及鼓励员工无薪事假。其中，职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天；已满10年不满20年的，年休假10天；已满20年的，年休假15天。职工在年休假期间享受与正常工作期间相同的工资收入。若非因疫情原因导致旷工的，则按照双方签订的劳动合同及用人单位合法有效的规章制度执行。

10、新型冠状病毒感染的肺炎病人或疑似病人能否返岗上班？

答：依据《传染病防治法》第十六条第二款规定，传染病病人、病原携带者和疑似传染病病人，在治愈前或者在排除传染病嫌疑前，不得从事法律、行政法规和国务院卫生行政部门规定禁止从事的易使该传染病扩散的工作。根据国家卫生健康委员会公告（2020年第1号），本次新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。因此，新型冠状病毒感染的肺炎具有高度感染性，病人及疑似病人在治愈或排除新型冠状病毒感染的肺炎确诊以前，应当接受隔离治疗或观察，不得从事任何工作，不应返岗上班。

11、劳动者因新型冠状病毒感染的肺炎被隔离期间或观察期间，是否能计算在医疗期内？医疗期的工资标准如何确认？

答：《企业职工患病或非因工负伤医疗期规定》第二条规定，医疗期是指企业职工因患病或非因工负伤停止工作治病休息不得解除劳动合同的时限。第三条规定，企业职工因患病或非因工负伤，需要停止工作医疗时，根据本人实际参加工作年限和在本单位工作年限，给予三个月到二十四个月的医疗期。

若劳动者属于新型冠状病毒感染的疑似病人，处于隔离期间或观察期间内，尚未被确诊是新型冠状病毒感染的肺炎病人，该劳动者不能被确定为患病，不应当计算在医疗期内。

若劳动者是被确诊为新型冠状病毒感染肺炎患者，其因患病停止工作治疗休息的，应当享有医疗期。根据《关于贯彻执行〈中华人民共和国劳动法〉若干问题的意见》第59条“职工患病或非因工负伤治疗期间，在规定的医疗期内由企业按有关规定支付其病假工资或疾病救济费，病假工资或疾病救济费可以低于当地最低工资标准支付，但不能低于最低工资标准的80%“的规定，职工医疗期病假工资可根据单位依法制定的病假工资标准予以发放，如果单位未制定病假工资支付标准的，可参照当地最低工资标准的80%发放病假工资。

12、用人单位发现员工有新型冠状病毒肺炎疑似症状要求其接受检查，而员工拒不配合怎么办？

答：员工拒不接受医疗机构采取医学措施，严重违反用人单位的规章制度，单位可依据《劳动合同法》第三十九条第二款的规定解除劳动合同。如果单位规章制度没有明确规定或者没有规章制度的，建议尽快采取手机短信、微信、电话通知等多种方式，对此进行明确告知。

此外，员工因拒绝接受检查治疗、过失造成传染病传播，情节严重危害公共安全的，还有可能构成以过失以危险方法危害公共安全罪。根据最高人民法院、最高人民检察院《关于办理妨害预防、控制突发传染病疫情等灾害的刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，故意传播突发传染病病原体，危害公共安全的，依照刑法第一百一十四条、第一百一十五条第一款规定，按照以危险方法危害公共安全罪定罪处罚。患有突发传染病或者疑似突发传染病而拒绝接受检疫、强制隔离或者治疗，过失造成传染病传播，情节严重，危害公共安全的，依照刑法第一百一十五条第二款的规定，按照过失以危险方法危害公共安全罪定罪处罚。如员工因此被依法追究刑事责任的，单位可根据《劳动合同法》第三十九条第六款的规定解除劳动合同。

13、因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，劳动仲裁时效如何确认？

答：根据《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》（人社厅明电[2020]5号）的规定，因受疫情影响造成当事人不能在法定仲裁时效期间申请劳动人事争议仲裁的，仲裁时效中止。从中止时效的原因消除之日起，仲裁时效期间继续计算。因受疫情影响导致劳动人事争议仲裁机构难以按法定时限审理案件的，可相应顺延审理期限。

故，在本次新型冠状病毒肺炎疫情解除前，劳动者或者单位因疫情影响不能在法定仲裁时效期间申请劳动人事争议仲裁的，仲裁时效中止。此“疫情影响”的实际情况可根据当地疫情进行认定。

三

疫情形势下合同履行的不可抗力抗辩问题

就不可抗力的法律规定而言，《民法总则》规定:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。《合同法》进一步明确:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。可见, 不可抗力是一项合同法意义上的违约抗辩事由,由于不可抗力原因导致合同不能按照约定履行的,可以免除违约责任。此外,《合同法》还规定“因不可抗力致使不能实现合同目的的, 当事人可以解除合同”。也就是说,由于不可抗力原因, 导致合同当事人无法实现合同项下的目的, 当事人拥有合同解除权。合同解除之后,“尚未履行的,终止履行;已经履行的, 根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”其中,由于不可抗力原因导致解除合同的, 由此造成的损失由双方合理分担。

当然，对于具体案件应当具体分析，不可抗力与情势变更、不可抗力条款的法律性质、不可抗力构成要件、不可抗力的程序要求、不可抗力的法律后果等应当结合案件具体分析，总的来说：疫情期间,当事人可能无法正常履行商务合同并从中获取合理的预期利益。为此,有关当事人应当:

(1)考虑疫情对合同履行和实现合同目的的影响,从而评估是否构成不可抗力,或者构成情势变更;

(2)评估在中国法律或者其他国家准据法下,发生不可抗力或情势变更时可能的救济手段和获得救济的条件;

(3)及时通知合同其他各方,详细表明不可抗力的情形及其影响,并同时锁定不可抗力及其影响的证明;

(4)积极采取减小损害的措施,并和合同其他各方商讨合理的解决方案;

(5)在必要时,比如为固定不可抗力的证明,申请贸促会的证明文书,寻求司法机关或仲裁机关对不可抗力的存在和影响作出裁决,或者依据情势变更寻求司法机关和仲裁机关裁定变更合同。

来源：亿泰物业律师、物业法苑